专家拿

商业房地产行业正处于区块链行业的视线之中。倡导者有理由相信，该技术提供了简化从资本形成到交易结算的所有内容的能力，迄今为止看不到的速度和效率水平。此外，通过称为标记化的过程，区块链平台可以创建股票的数字表示以及房地产和投资工具的所有权，通过为其他非流动资产创建强大且流动的双边市场，简化转售这些资产的过程。 。

这是非常令人兴奋的，并且一直是一个长期存在的行业，这个行业基本上仍然处于影响全球各行业的数字革命的边缘。然而，为了使这项技术真正成功，行业参与者需要就障碍进行诚实的对话 - 其中有许多障碍 - 可以阻止分散的乌托邦。

通常这需要对抗由区块链夸张引起的神话。一种需要改进的流行观点是有些人称之为“梦想领域”的情景，即相信如果一个特定的资产变得被标记化，一个深刻而成熟的市场将自动实现（即“如果你建立它将会来“）。然而，虽然很容易在会议上提供单行，但很少有文章花时间研究商业房地产等市场供需的具体驱动因素以及令牌化可能对此资产类别产生的净效应。为了创建和实施区块链技术的成功采用路线图，这些方面的诚实讨论至关重要。

介绍非流动性折扣

没有标准化产品或供需波动的行业经常会出现非流动性折扣。对于不熟悉该术语的读者，非流动性折扣是指由于市场浅薄而导致应用于资产的价格下降。它的存在是因为，对于某些资产，如房地产或独特的艺术品，进出现金头并不总是容易的。通常在风险背景下使用，Investopedia将非流动性定义为“在没有重大价值损失的情况下，不能轻易出售或交换现金的证券或其他资产的状态”。 

虽然流动性在公共股票市场一直不是一个问题，但在私人房地产市场（商业部门几乎完全存在）中，流动性一直是影响资产估值的关键因素 - 或者更具体地说是定价。事实上，非流动性折扣通常可达到估计基本价值的30％-50％！ 

商业房地产行业非流动性折扣的原因

从整体上看商业房地产市场的性质，可以很容易地找出流动性不足的一些明显原因，例如缺乏市场深度和透明度，大多数活动发生在浅层私人市场，而资产往往是根据需要定价。此外，与公开市场不同，估值不一致且定期更新（通常由于大多数房产的独特性质和不同级别的库存，取决于地理位置），并且交易本身通常难以执行且成本高昂（特别是私有）或涉及机构融资）。所有这些都导致高度复杂性，交易对手风险和交易摩擦，使基础资产变得不那么流动。

监管是非流动性的来源

然而，导致传统商业房地产投资流动性不足的最重要因素是，这些投资中的大部分都被考虑，至少在美国，证券或投资合同中，因此受到无数转让禁令和限制的约束。关于流动性，由美国监管机构（如美国证券交易委员会（SEC），金融业监管局和美国国税局）制定的复杂的法律和税收要求引起，仅举几例。

例子包括：

- “ 最高100投资者规则 ”，其中规定，为了在1940年 “ 投资公司法”的两个最常使用的豁免下免于注册为投资公司，大多数私人房地产基金必须选择（a ）根据3（c）（1）豁免，将其私人发行限制为不超过100名投资者（或99名投资者，如果普通合伙人的利益有被视为担保的风险），或（b）将资金限制为仅限于根据3（c）（7）豁免的“合格购买者” 。

- “ 最低100股东规则 ”，其中规定，为了符合“ 国内税收法”规定的房地产投资信托基金（REIT），公司必须遵守守则中的许多相关规定，包括至少100个投资者持有大部分房地产资产，并每年向股东分配至少90％的房地产投资信托基金应税收入。

- “ 最高2000股东规则 ”，其中规定，根据1934年证券交易法第12（g）条，于2016年5月24日修订，私人基金超过（即使无意中）最高要求2,000名股东或500名股东不是合格投资者，拥有超过1000万美元的资产，必须向美国证券交易委员会注册并提交财务报告（这包括持续披露，任命无利害关系的董事，禁止关联交易和交易活动，如短期销售和衍生品交易）。

从历史上看，确保遵守所有要求并保持对私人证券控制的唯一方法是让它们全部通过基金经理，这会导致额外的成本，延迟和交易对手风险。此外，如果出售股东无法找到外部买家，他们往往最终不得不以非暴力的非流动性折扣将其股票出售给另一个股东或回到基金 - 这种情况通常伴随着自身的一系列问题和潜在的冲突。

标记可以提供帮助，但它不是灵丹妙药

最乐观的情况是，随着房地产（住宅或商业）被标记化，非流动性折扣可以缩小或完全消除。然而，仅仅将资产标记化并将它们放在区块链上本身并不是解决方案。 

例如：

- 虽然区块链技术应该有所帮助，但如果有适当的基础设施，可以加速房地产交易的核心要素 - 例如价格和头衔发现，识别对房产的任何留置权或地役权，并遵守对股票的限制（因为它们现在可以编入平台和/或令牌） - 标记房地产资产几乎不会改变基础房地产固定到特定位置并且难以（实际上，不可能）移动的事实。这些是影响需求的因素，这些因素无法轻易应对。

- 此外，单独的标记化不会改变房地产资产本身在粒度级别上各自独特的事实，这可能使得难以拥有清晰透明的市场和数据馈送。

- 最后，对房地产资产进行标记不会改变这些股票对证券监管的主观性，这有时是区块链圈子中的常见误解。

银色衬里

然而，这些免责声明并不一定是坏事，它只是意味着象征化的资产本身无法缓解非流动性。幸运的是，利用区块链技术（和标记化资产）进行了大量工作，通过帮助更快地识别，拓宽和建立市场和辛迪加来简化资本形成过程。

例如，公开市场的缺乏将逐渐抵消受监管的安全令牌交易和OpenFinance和tZero等替代交易平台的出现。此外，新兴的安全令牌发布和投资者管理平台（如Templum，Securrency，Harbour，Symbiont和Securitize）正在平台和/或安全令牌级别实现可编程治理和内置法规遵从性。

通过实施智能合约功能可以大大减少交易困难和摩擦，从而实现许多数据驱动和基于任务的流程的自动化 - 即公共记录维护，所有权链，托管和实时交易结算。

基于区块链的支付是另一个应该很容易纳入房地产交易过程的重要因素。无论是法定支持的稳定币（例如，JPM Coin或Libra），还是原生的加密资产（例如XRP或比特币），在没有错误或交易对手风险的情况下发送资金应该更容易，更安全，更快速。

最后，预先批准和列入白名单的投资者将能够以几乎实时的结算速度进行点对点交易，并且没有交易对手风险 - 几乎与发送电子邮件一样快。这是真正的转型，因为它将公共市场历史上带来的好处带入私募股权和商业房地产领域。

这些构建模块都是标记化过程的补充，我真的相信它们将以一种持久且可扩展的方式共同转变和发展房地产行业。